房住不炒下的真“王牌”

如果手里有闲钱，你会选择存在银行？投资金融产品？还是买物业资产？

接下来，这位广州房哥的思路和操作，直接击碎了传统的逻辑，真正做到把钱“活用”起来。

一切，要从2013年开始.....

当年的楼市跌宕起伏，房地产市场上演着过山车般的剧情，也恰巧这一年，房哥买下了人生排名前列套房。

在尝到了物业升值的甜头后，8年内又陆续买了4套住宅、21套商铺和44套公寓，总计70套。

有必要说明一点的是，房哥的住宅和商铺都是一次性付款，而公寓有22套是贷款900多万，分3年还清。虽然每月需要还贷30万+，但是商铺+公寓的可收租金，跟还贷金额基本持平。

在还清房贷后，未来的租金就是纯纯的收益。

从房哥的物业类型比例来看，公寓的数量超过了62.8%，再加上住宅限购，未来的占比也会越来越大。如此一来，购置物业资产的逻辑，似乎有所变化！

据房哥表示，当时买公寓是准备用来做酒店和长租公寓的，只要遇到好的项目，地段位置好，是比较合适长线持有。

另外，买公寓还得买中心区好地段的项目，比如，靠地铁，靠近大型商圈、写字楼、学校、医院等，这些人流量密集的地方租房需求才大，郊区的就别买了。

（图源：珠江新城示意图）

事实也是这般，无论是什么样的产品，亦或是出于何种理由买物业资产，唯有核心地段+头部配套+优质产品，才是硬实力。

谈到这里，也许有不少行业自媒体或者KOL就不服气，凭什么要买公寓，买住宅不香吗？大家不要忽略一个重点，前提是不限购和已房住不炒。

那么，怎么样才称得上是“真优质”、“真王牌”的公寓？那就要满足以下几大关键点：

1、坐拥核芯地段，尽享城市发展红利。公寓的核心价值因素是地段，不一定是指繁华商圈所在，而是立于城市核心区又或者CBD商务区。随着城市发展重心、政策红利等倾斜，都将赋予其独特的市场价值。

2、人流辐射圈，吸附核心消费人群。决定其价值的另一个因素是人流。这不仅仅是城市地标吸引而来的日均观光客流，也指区域内城市精英等人才流，优质公寓自然是其优选。

3、头部配套决定转手变现能力。地处黄金交汇点，拥有多线轨道、区域头牌配套等情况下，决定了其领涨、出租能力注定高于其他产品。

4、稀缺性和增值空间的维度。从过往的经验来看，2008年次贷危机，曼哈顿、伦敦金融城等公寓租金不降反升，这印证了优质的公寓，会是行业的良性筹码。

（图源：网络示意图）

一、

CBD+CLD双核“天之骄子”

名副其实的，顶流王牌！

假如你想在大湾区的中山买到合适自己的物业，当然是要先了解一下本地商业市场的情况。

据中山合富统计，2021年中山商业新增6919套，同比2020年减少1155套。成交方面，全年共计7339套，同比去年上升22%，总体库存量下降9%。

从上述数据不难窥探出，目前新增商业产品的速度变慢，越来越多客户把目光投向了公寓和商铺。

2022年中山在售公寓约20个，分布在12个镇街，面积段从20-838㎡不等 ，价格从7000-25000元/㎡不等。

其中，东区的公寓无论面积大小，还是销售单价，无疑是“天花板”级别的存在。毕竟，地段、人口密度、城市基建配套等优势，几乎都集中在这里。

因此，臻铂公馆的诞生，便成为了中山公寓的顶流王牌。

臻铂公馆，地处中山繁华东区CBD与石岐区CLD双核交汇的主干道起湾道上，毗邻市行政机关、金融中心板块，无缝连接中山版“珠江新城”——岐江新城经济总部区。在千亿双核发展驱动下，这里汇聚众多塔尖资源，被称为“中山黄金走廊”。

项目周边的大型商圈、行政资源、教育配套也很丰富。约5公里内有利和、金鹰广场、假日、大信、星河coco city等城区核心商圈环绕，与繁华为邻，满足各界精英生活所需。

另外，附近还汇聚中山约90％银行总部、约80％市政办公、约70％重点学府，有着庞大的租赁需求，更是精英人士圈层的集聚地。

曾有业内人士调侃到：如果住在这里，对门的业主，或许是未来银行行长、某局局长、某单位董事长.....

交通方面，不仅市内通达，更能快速接驳广深珠。

从起湾道出发，转接博爱路，沿着翠亨快线直达深中通道，实现深中“半小时生活圈”。

约5公里内有中山站、中山北站这两大中山高铁枢纽站，可抵达广珠双城。距离项目约500米处，未来将设城轨1号线（规划中）孙文东路站，享受市内轨道交通的便利。

与此同时，9月27日南沙至珠海（中山）城际工程首次官宣中山段站点，其中明确先开通岐江新城站和中山站，该线路争取年底动工。待建成通车后，可直接坐地铁往返广州、中山。

二、

入住优质墅的级公寓

开启生活“高光时刻”

回归到项目的本身，更是亮点满满！

整体园林风格以时尚轻奢为主，由两栋带空中花园的13层现代院落组成，共540户。楼盘以酒店式标准设计为主而全力打造的高品质公寓，小区主入口的设计由多层次阶梯和方通隔断组成，更能保障内外私密性。

一楼是6米高的架空层泛会所设计，架空层有书吧休闲区，中间是天井庭院和入户大堂，旁边是园林区。此外，架空层与主入口一带的风雨廊隔断是相链接的，这种设计为业主提供了不少室内休闲空间，即便遇上恶劣天气，也不用担心无处消遣。

值得一提的是，项目容积率只有1.5，按照目前中山的住宅情况来看，大部分都在3.0左右，公寓甚至高到5.0，唯有纯别墅项目才会低于1.5。

也就是说，臻铂公馆相当于墅级项目，不仅有高标准的社区定位，彰显住户的身份，其居住舒适度更是公寓产品中的佼佼者。

谈及臻铂公馆的户型，特别是以一打十的存在！

项目产品主要为建筑面积约33-41㎡的复式公寓，4.5米层高的设计，相当于买一层再得一层，其性价比不言而喻。据悉，目前市政府定商业项目的层高报建不能超过4.5米，面积不能小于300㎡。

也就是说往后不能报批小复式公寓，而臻铂公馆恰恰坐上了这趟末班车，新房卖一套少一套，堪称少有。

那么，户型的结构品质怎么样的呢？

先来看看建面为33㎡的A户型。该户型能根据业主的个人喜好，可设计成一房或两房。入户则是精致厨卫，功能齐备舒适，动静线分明；挑高中空客厅，空间宽敞明亮，舒适感plus。

户型复式设计，楼上可改造成温馨卧房和办公书房，处处有独处的空间，也能紧密相连。即便女主人惬意卧在客厅沙发上煲剧，男主人也能一边工作，一边陪伴。

当了解完前面的户型，再参观建面41㎡的B户型，特别会让人眼前一亮。

该户型也是下厅上房设计，整体开间接近4米7，开方式的厨房配置一个窗户，采光通风较好。独立观景阳台，可近看园区风景，远眺城市繁华。

二楼间隔成两个卧室，带落地玻璃景观墙，采光通风俱佳。其中，一个房间内还配有超大储物空间，生活收纳更方便。

产品的优劣，看细节！项目不仅在户型设计细节下了功夫，装修成本投入也是业内少有的。大门配置智能四合一指纹锁、手间双推门、卫浴满面境墙、人造大理石楼梯、楼上楼下喷淋系统、床头造型线条灯等。

此外，二楼的楼板采用钢筋混泥土结构，非常扎实。相比其他木板隔层的公寓，感觉立马分晓。

三、

会成长的资产

活用起来，就是一门生意

不得不说，优质的公寓产品，是会成长的。

伴随时代前进的步伐，优质项目所在板块的配套只会更加完善成熟，无论是前景还是钱景，其价值也能长期处于爬坡阶段，特别是可商可住的资产，更为吃香。

实际上，选择公寓的大部分目的是投资、考虑的是现金流，回报率，出租率，当一个生意来经营就好。买公寓也好，包租公寓也罢，道理同出一辙，实体经营体，看利润，看可持续性。

优质公寓可以做一个资产包，是一个很好的理财产品，很多时候可以跑赢银行理财，跟信托回报率差不多，然后比信托安全，本金比利润更重要。

接下来，这些数据非常重要。

首先，公寓的门槛要比住宅低。臻铂公馆周边围绕的都是高端大平层住宅项目，而且价格也不低。其中，顺景壹号院均价2.2万/㎡，一套就要420万；远洋世家均价2.4万/㎡，单套总价456万。

另外，上周开盘的华鸿禧悦轩，价格在2.1-2.7万/㎡，总价超过320万一套。

如果按照3成首付来算，也要将近100万。而臻铂公馆与周边的单价差为0.6-1.1万/㎡，吹风价1.4XXX万/㎡起，总价大概在50-65万左右，别人的首付相当于全款拿下2-3套公寓，面对这样的差异下，想必也会懂得该怎么样选择。

租金方面，据贝壳、安居客数据统计，臻铂公馆周边公寓出租单价约60-80元/㎡。其中，同类型产品的优质金鹰广场公寓月租为2500-3200元/月。

距离项目约2公里的紫马天赋，出租的是平层公寓，它的单价就更高了，超过4000+元/月。

再来算一笔账，如果以长租形式，平均月租2500元，每年3万的租金收入，已经超过了同等金额存在银行所获得的收益。

换成短租的酒店公寓，在满租的前提下，年收益还可能增超60%，长期持有运转，这将会是一笔可观且相对稳定的收入。最重要的是物业资产还能转手变现。能活用起来，实属一门抗风险的生意。

当下，“房住不炒”成为主调，房子逐渐回归居住属性，炒房投机的路，已经行不通。不妨像文章开头的房哥一样，选择长期持有优质的公寓资产，来保证自有现金流，才能有效应对疫情、通货膨胀等影响。

据介绍，臻铂公馆推出建面约33-41㎡复式公寓、毛坯折后14XXX元/㎡起、精装折后均价17000元/㎡，低于周边单价6000元/㎡以上；想要更深入了解项目，获取购房优惠，与其看千字文，不如亲临现场感受一番来得直接。

如今，购买“王牌”资产的机会出现了，你准备好了吗？