城市更新改造后怎么安置?广州的较新管理办法来了

来源：南方都市报

广州从3月1日起施行新的《广州市城市更新安置房管理办法》，有效期五年，旧文同时废止。

2月21日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市城市更新安置房管理办法的通知》。

《广州市城市更新安置房管理办法》（下简称《办法》）指出，城市更新安置房优先用于城市更新项目拆迁补偿安置，包括对更新改造范围内房屋所有权人的房屋产权交换、房屋所有权人及使用人的临时安置、原政府公房租户和危、破、旧房改造中公房租户的房屋租赁安置等。

城市更新安置房租赁收入扣除相关税费后上缴财政，按照“收支两条线”进行管理，城市更新安置房的检查、维修、改造、评估、测量等业务经费和日常管理经费纳入部门专项资金计划，由市、区财政安排资金。

《办法》指出，政府投资的城市更新项目；更新片区范围内因土地整备；城市更新范围内原政府公房改造和危、破、旧房改造，及市、区政府批准其他用途四种情况，可申请使用城市更新安置房。

原公房租户申请使用城市更新安置房符合条件的，依据与市、区城市更新部门或区政府指定机构签订的城市更新安置房租赁协议办理房屋交接手续，并纳入安置房租赁管理。住宅租金按照广州市公有房产有关规定的标准收取；非住宅首次租赁需由市城市更新部门委托的评估机构评估确定租金标准。

同时，城市更新安置房存量盘活租赁、原公房住户租赁的租赁合同期限原则不超过五年。住宅类城市更新安置房租赁期满前3个月承租人提出书面续租申请，经审核符合租赁条件的，可重新签订租赁合同。

出现租赁或者使用期限届满；租赁期内承租人申请终止租赁关系；承租人存在以欺诈手段获取承租资格、不按协议使用房屋、故意毁损房屋或者其它违约行为；及租赁合同约定的其他应当腾退的情形这四种情况下，租客应当腾退城市更新安置房。

全文如下：

广州市城市更新安置房管理办法

排名前列章 总则

排名前列条 为规范我市城市更新安置房的建设与管理，促进城市更新安置房高效、合理利用，保障房屋所有权人及相关权利人的合法权益，加快推进城市更新项目实施，根据《广东省公有房产管理办法》、《广州市城市更新办法》的有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称城市更新安置房，是指由城市更新部门管理，可用于城市更新项目（含危、破、旧房改造）安置的公有房屋。

本市行政区域内城市更新安置房的筹集、建设、产权登记、分配、监管等管理，适用本办法。

第三条 城市更新安置房优先用于城市更新项目拆迁补偿安置，包括对更新改造范围内房屋所有权人的房屋产权交换、房屋所有权人及使用人的临时安置、原政府公房租户和危、破、旧房改造中公房租户的房屋租赁安置等。

在优先满足城市更新安置的前提下，为利于政府资源的合理配置和充分利用，经市、区政府批准，城市更新安置房可部分用于其他项目的政府安置。

第四条 城市更新安置房管理应当兼顾社会公共利益和经济效益，尊重和保障相关权利人的权益，促进国有资产的保值、增值。遵循规范化、高效化、信息化原则，加强管理，产权清晰、权责明确，确保公开、公平、公正。

第五条 市、区城市更新资金每年可安排一定资金用于城市更新安置房项目的建设。

城市更新安置房租赁收入扣除相关税费后上缴财政，按照“收支两条线”进行管理，城市更新安置房的检查、维修、改造、评估、测量等业务经费和日常管理经费纳入部门专项资金计划，由市、区财政安排资金。

第六条 市城市更新部门负责统筹全市城市更新安置房的筹集、分配、审核与资金安排，指导和监督城市更新安置房的建设。

市城市更新项目安置房管理单位负责市属产权城市更新安置房管理的具体工作，包括安置房的建设、产权管理、使用、维护和物业管理等，负责安置房信息系统建设与维护工作。

各区城市更新部门或区政府指定的机构负责本辖区内区属产权城市更新安置房的建设和管理，并定期向市城市更新部门报备区属产权城市更新安置房的相关情况。

发改、财政、规划和自然资源等职能部门按照各自的职责协同做好城市更新安置房建设及管理工作。

第二章 筹集与建设

第七条 城市更新安置房可以通过新建、移交接收、购买、租赁、调整使用等方式筹集：

（一）新建。市、区政府部门立项建设的城市更新安置房，以及市、区城市更新部门在政府收储类城市更新项目中建设或配套建设的城市更新安置房。

（二）移交接收。城市更新项目中由项目实施主体配套建设并移交政府的安置房；市、区城市更新部门与其他市场主体、土地或房屋权属人合作建设的城市更新安置房中属于政府分成的部分；城市更新项目经审定的建筑节余量中属于政府分成或应当无偿移交政府的部分。

（三）购买。根据项目安置需要，经市、区政府批准购买的安置房。

（四）租赁。根据项目安置需要，经市、区政府批准用于城市更新安置的租赁性住房（含集体土地租赁性住房）。

（五）调整使用。原用于城市危、破、旧房改造周转安置房，具备条件的调整为城市更新安置房。

（六）其他可用于城市更新安置的公有房源。

第八条 市、区政府部门立项建设、在政府收储类城市更新项目中建设或配套建设的城市更新安置房，应每年向发改部门报送年度建设计划和项目投资计划。城市更新安置房年度建设计划抄送市住房城乡建设局，符合城市棚户区改造的项目要纳入全市城市棚户区统计。

城市更新安置房建设项目列入城市更新项目和资金年度计划，一并报市城市更新领导机构审议。审议通过后，作为发改部门调整政府投资项目年度投资计划、财政部门调整项目年度投资计划的依据。

第九条 市级财政投资建设的城市更新安置房项目相关建设管理工作由市城市更新项目安置房管理单位具体实施。

区级政府部门立项建设的城市更新安置房项目，由区城市更新部门或区政府指定的机构负责建设实施。

市城市更新部门与其他市场主体、土地或房屋权属人合作建设的更新项目，由项目主体负责具体实施安置房建设。

第十条 市、区政府部门立项建设、在政府收储类城市更新项目中建设或配套建设的城市更新安置房建设用地，经市人民政府批准，可以划拨方式供应。划拨供地的项目按照我市有关建设工程项目优化审批流程的规定办理建设用地供应手续。

城市更新安置房建设项目，按照安置复建面积“建一免一”的原则，减免城市基础设施配套费，并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。

第三章 产权管理

第十一条 经批准以划拨方式供应建设用地的城市更新安置房，由土地使用权人向不动产登记部门申请办理不动产登记。

市财政出资、区级政府部门立项建设的城市更新安置房，由土地使用权人向不动产登记部门申请办理不动产首次登记。属于市分成部分经同级财政部门批准无偿划拨并完善纳（免）税后，可由土地使用权人申请办理转移登记。

第十二条 合作建设或配套建设的城市更新安置房，由土地使用权人向不动产登记部门申请办理不动产首次登记。属于市政府分成的部分，经同级财政部门批准无偿划拨并完善纳（免）税后，由土地使用权人申请办理转移登记。

第十三条 经市、区政府批准购买的城市更新安置房，根据不动产登记有关规定办理房屋登记手续。

第十四条 原城市危、破、旧房改造周转安置房调整使用为城市更新安置房的，其产权管理按照政府公有房产管理和财政资金管理有关规定执行。

第四章 申请和分配

第十五条 以下情形可以申请使用城市更新安置房：

（一）政府投资的城市更新项目需要使用城市更新安置房的；

（二）城市更新片区范围内因土地整备需要使用城市更新安置房的；

（三）城市更新范围内原政府公房改造和危、破、旧房改造需要安置公房租户的；

（四）市、区政府批准其他用途的。

第十六条 城市更新项目或土地整备需使用城市更新安置房的，由项目实施主体或城市更新土地整备机构在城市更新片区策划方案或项目改造方案报批时同步申报。

城市更新范围内原政府公房改造和危、破、旧房改造的公房租户需承租城市更新安置房的，由租户向市、区城市更新部门或区政府指定机构提出申请。

第十七条 市、区城市更新部门或区政府指定机构依照管理权限，对城市更新项目实施主体或城市更新土地整备机构提交的城市更新安置房使用方案进行审核。其中涉及以产权调换方式申请城市更新安置房的，需附房屋价格结算报告，结算方法按照我市国有土地上房屋征收与补偿政策执行。经审核符合条件的，在项目改造方案中一并批复。

市、区城市更新部门或区政府指定机构对原公房租户提交的安置房租赁申请进行审核，符合条件的，通知其签订城市更新安置房租赁协议。

第十八条 项目实施主体或城市更新土地整备机构以产权交换方式申请使用城市更新安置房的，由项目实施主体或城市更新土地整备机构依据经批准的城市更新安置房使用方案，与市、区城市更新部门或区政府指定机构签订城市更新安置房拨付协议，办理房屋交接手续后，与被安置人办理房屋产权调换。

项目实施主体或城市更新土地整备机构以租赁方式申请使用（含对房屋所有权人及使用人的临时安置）城市更新安置房的，由项目实施主体或城市更新土地整备机构依据经批准的城市更新安置房使用方案，与市、区城市更新部门或区政府指定机构签订城市更新安置房拨付协议，办理房屋交接手续后，与被安置人办理房屋租赁手续，并统一纳入安置房租赁管理。租金标准由城市更新部门委托评估机构评估确定。

第十九条 原公房租户申请使用城市更新安置房符合条件的，依据与市、区城市更新部门或区政府指定机构签订的城市更新安置房租赁协议办理房屋交接手续，并纳入安置房租赁管理。住宅租金按照广州市公有房产有关规定的标准收取；非住宅首次租赁需由市城市更新部门委托的评估机构评估确定租金标准。

第二十条 城市更新安置房应优先保障城市更新项目安置周转使用。在核定合理的用房存量后，由市、区城市更新安置房管理部门报经市、区政府同意，对确实可盘活的空置城市更新安置房，按照公开、公平、公正的要求实行公开招租，确定承租人。因特殊情况不适宜公开招租的，经市政府批准可协议出租。

租赁非住宅类城市更新安置房，用作社区服务、教育、卫生、养老等公益用途的，按照市房屋管理部门规定的标准计算租金；用作行政、事业单位办公的，由相关单位申请办理划拨无偿使用手续。

第五章 日常管理和维护

第二十一条 以产权交换方式拨付使用的城市更新安置房，由申请拨付使用单位或者取得房屋产权的单位、个人自行实施日常管理和维护。

以租赁方式拨付使用（含临时安置）的城市更新安置房，由经审核的项目实施主体或城市更新土地整备机构根据拨付协议做好日常管理和维护。

城市更新安置房存量(含存量盘活利用)、原公房住户租赁使用的城市更新安置房，由市城市更新项目安置房管理单位、区城市更新部门或区政府指定机构负责日常管理和维护。

第二十二条 城市更新安置房存量盘活租赁、原公房住户租赁的租赁合同期限原则不超过五年。

住宅类城市更新安置房租赁期满前3个月承租人提出书面续租申请，经审核符合租赁条件的，可重新签订租赁合同。

第二十三条 以下情形，应当腾退城市更新安置房：

（一）租赁或者使用期限届满的；

（二）租赁期内承租人申请终止租赁关系的；

（三）承租人存在以欺诈手段获取承租资格、不按协议使用房屋、故意毁损房屋或者其它违约行为的；

（四）租赁合同约定的其他应当腾退的情形。

出租人发现上述情形的，应当予以清退。承租人腾退城市更新安置房的，应当清缴房屋费用，办理房屋移交接收手续。

第二十四条 市城市更新项目安置房管理单位负责建立市属城市更新安置房巡查制度，开展日常巡查工作。发现违规使用市城市更新安置房的行为应当及时进行处理。

第二十五条 市城市更新项目安置房管理单位负责建立市属城市更新安置房修缮制度，加强日常修缮管理工作。每年应定期对所管的房屋进行安全检查，并制定年度房屋修缮计划。

第二十六条 市城市更新项目安置房管理单位负责建立市属城市更新安置房物业管理制度，加强城市更新安置房物业管理工作。掌握市城市更新安置房的产权、座落、结构、面积、设备、使用、维护、增减变化情况。

第二十七条 市城市更新部门应对市属城市更新安置房登记造册，建立城市更新安置房档案，按照统一管理和利用的原则实行管理。

区城市更新安置房管理部门负责建立区属城市更新安置房督促检查、修缮、物业管理制度，并于每年12月31日前将区属城市更新安置房的管理台账抄送市城市更新部门。

第二十八条 市城市更新部门应建立城市更新安置房管理信息系统，负责信息系统数据更新及日常维护工作。

第六章 法律责任

第二十九条 行政机关及其工作人员违反本办法规定，不依法履行职责的，由有权机关责令改正，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条 租赁期间，房屋承租人、房屋使用人按法律、法规承担相应的房屋安全管理责任。未与出租人达成续租协议或者未经出租人同意逾期不腾退城市更新安置房的，应当承担相应法律责任；造成出租人损失的，承担赔偿责任。

承租人在城市更新安置房的申请、租赁、使用过程中存在欺诈、故意损毁房屋、拖欠租金等行为的，按照合同依法承担违约赔偿责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

项目实施主体或城市更新土地整备机构对以租赁方式拨付使用（含临时安置）的城市更新安置房管理不善，造成房屋毁损或灭失的，依法追究项目实施主体或城市更新土地整备机构主要负责人和相关责任人责任。

第七章 附则

第三十一条 本办法自2020年3月1日起施行，有效期五年。《广州市城市更新局关于印发广州市城市更新安置房管理办法的通知》（穗更新规字〔2018〕2号）同时废止。

南都大数据研究院城市更新课题组

研究员 邱永芬