重磅!廣東省醞釀取消商品房預售制度 全面實施現房銷售!

9月21日，澎湃新聞證實，廣東省房地產協會當天向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱“《通知》”）稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。

廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。《通知》稱，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高杠杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

廣東省房協相關人士表示，目前通知正在徵求意見過程中，是否會正式發佈還待最終意見的匯總和研究。

《通知》稱，日前，住房城鄉建設部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。要求，對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。

《通知》同時提出，考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方面，房地產開關企業融資的週期必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極易出現資金鏈斷裂，導致工程爛尾。另一方面，可能會出現階段性供應“休克”，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展。

因此，建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售。並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。排名前列階段若干年內保留預算許可，把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂；第二階段全面實施現售，並將時間表向社會公佈，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。

通過逐步提高商品房預售許可條件，引導市場有序適應改革，使開發企業降低資金杠杆，充實開發經營的資本金，有利於防範化解行業和金融風險；有利於房地產行業內部的優勝劣汰加速進行，提升房地產開發品質，促進房地產市場持續健康發展；有利於把土地、資金等稀缺資源，向優質房企配置傾斜；有利於提高房地產開發企業的抗風險能力，降低購房人的購房風險，維護購房人的合法權益。

《通知》稱，自1994年《房地產管理法》頒佈以來，商品房預售制度實施已近25年。商品房預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關係到房地產企業的資金安排、建設計畫乃至戰略規劃等重大事項的調整。

商品房預售制度的“創始人”為香港商人霍英東。1953年，霍英東提出“預售樓花”，並提倡分期付款。這一制度隨後由香港傳入內地，並在1994年的《城市房地產管理法》和隨後《城市房地產經營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律檔中予以明確。隨後這一新房銷售方式被廣泛運用。

2005年，中國人民銀行8月15日發佈的《2004中國房地產金融報告》指出，在時下上海、北京等房地產市場熱點城市，房地產開發商將未開發的樓盤提前預售，這愈發加劇了消費者超前購房行為。報告稱，“很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”

隨後的十多年時間裏，也是不是有取消商品房預售的呼聲傳出，但至今並沒有地區真正取消這一制度。

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未來中山住宅社區實施商住分離 招掛拍商住地或統一要求現房銷售！

傳言成真！早幾個月有業內朋友告訴大粵房產組，以後中山的住宅社區不允許做底層商業，且未來招掛拍的商住地全部要求現房銷售！當時還覺得是危言聳聽，沒想到傳言竟然成真！

中山第二宗“現售”要求地塊 且要求商住分離

今天南頭鎮北帝村的2宗微型商住地進行了招掛拍，讓人特別驚訝的是，這兩宗小小的商業地竟然同時出現了“現房銷售”和“底層商業限制”兩大限制條件：

招掛拍檔原文如下：

土地開發建設要求

4.如戶數在300（含）以上、人口1000（含）以上的居住社區，商業建築部分獨立占地集中設置。如戶數300以下，不得設置商業用途。

5.建設單位今後不得對用地界線進行調整（含合併或分割）。

6.建設期限要求：在2019年11月26日之前開工，在2022年11月25日之前竣工。

7.本宗用地出讓後實行商品房現售。

新政傳言：未來招掛拍商住地統一要求“現售” 底層不得做商業

早前，自萬科奪得中山市首宗商品房現售要求的地塊之後，就有不少業內人士向大粵房產組透露：有關部門的內部消息，中山市未來招掛拍的商住地很有可能全部要求現房銷售，且住宅底層將不允許再做商鋪。（傳言會用“花園住宅”形式去做）

當時大粵房產組還以為萬科馬鞍島地塊僅僅只是一個特例，其他城市都沒有這麼誇張的要求，中山也不可能要求以後的招掛拍土地全部“現售”。

（萬科馬鞍島地塊 中山地價新記錄）

自6月份馬鞍島那場特殊的土拍過後，中山再未推出過新的商住地，沒想到今天推出的這塊地，“麻雀雖小五臟俱全”，不光要求現售，而且住宅底層不允許做商業也正式成文公開！這塊地也成為中山市第二塊要求現售的商住地！

市規劃局：確實有要求商住分離 國土局：不好回答

以後中山招掛拍的商住地會不會全部要求“現房銷售”？戶數在300（含）以上、人口1000（含）以上的居住社區，商業建築部分獨立占地集中設置。如戶數300以下，不得設置商業用途。這則消息是否屬實？大粵房產組急忙撥打了中山市國土資源局和中山市規劃局的電話進行求證。

中山市規劃局業務窗口工作人員表示，關於底層商業的消息屬實，目前的要求是新報建的社區要商住分離。至於政策會持續多久，以後會不會變化就不知道了。

中山市國土資源局相關工作人員在電話中告訴大粵房產組，是否都會要求“現房銷售”要看市里的決策，我們這邊不好回答。

已收到相關諮詢 現售政策可能擴大！

合富研究院（中山）高級分析師謝仲娟告訴大粵房產組：政府推行“現售”政策的出發點是為了穩定市場，保障“量價”以及各方的穩定，符合當前的大基調。另外，已經收到現售政策擴大到存量地和早前已經招掛拍的地塊上的相關諮詢。

中山中原策略研究中心負責人郭光喜表示：關於底商的問題，整體來看，中山市很多社區的底商銷售情況不是特別好，因為以前基本上每個住宅專案都有自己的底商，而現在的政策進行了商住分離，可以說在對市場進行好的引導。

他表示：商品房現售方面，原來也是認為萬科馬鞍島地塊是一個獨特的案例，但是如果現在全市推廣，勢必會對開發商的造成較大的影響，當然會讓購房者更有保障。但是能不能被開發商所接受呢，我們可以拭目以待，可以觀察下有多少開發商願意競拍。

政府做這件事也是一種試水，在看開發商的反應，如果開發商能夠接受，那麼政策可能繼續推進下去，如果連續推出幾塊地都沒有開發商願意接手，那政策就有可能會發生變化。

来源：澎湃新闻、大粤房产中山站综合

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