多家“新面孔”房企入蓉 成都土地市场博弈升级

来源：中国经营网

七月流火的天府成都，土地市场却是一派“焦金烁石”之象。

《中国经营报》记者注意到，近期成都土拍多次引来群雄逐鹿，多家企业分别以1.84万元/平方米、1.8512万元/平方米、1.98万元/平方米的楼面价刷新地价。

不断堆高的楼面价也令业内人士担忧“面粉贵过面包”的问题。对此，成都在“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的竞拍规则上再度加码，试图用相关地块“现房销售”的严苛要求，逼退开发商过高的拿地热情。

而蓝光发展、新希望地产等成都“土著”却在悄悄收缩成都市场。蓝光发展相关负责人向记者表示：“尽管减少了土拍，但公司并没有减少其他的拿地方式，同时，2019年是我们全国化布局的重中之重，也需要抽出精力向外部扩张，推进公司战略。”

地价不断创新高

2019年开年以来，“新面孔”的加入令成都土拍市场颇为热闹，这些“新面孔”不断刷新地价在当地也引发了热议。

7月31日，两宗位于主城区的涉宅地块走上拍卖席。其中，锦江地块最终由成都市锦江统一建设有限公司（以下简称“锦江建设”）与另一家广东房企联合体竞得，自持租赁住房比2%，成交楼面价1.98万元/平方米，溢价41.43%，是目前成都楼面价较高的地块。

记者了解到，此番竞得该项目，是这家广东房企首次进入成都。锦江建设的相关工作人员向记者透露，这家广东企业还没有正式过来，也比较低调，目前项目具体规划还在开会研讨中。

事实上，上半年让成都楼市首次沸腾的项目还要追溯至3月12日。彼时，断供两年的金牛区茶店子迎来49.9亩商住地拍卖，引来36家开发企业竞争。在56轮竞价后，成都德商置业有限公司以楼面价1.72万元/平方米，溢价76.41%的代价摘走该宗地。

5月16日，位于成都锦江区三圣乡华新村24.26亩、容积率为2.0的土地走上拍卖席，最终被首次入蓉的一家闽系开发商以1.84万元/平方米的楼面价拿下，溢价率达134.39%。

6月27日，青羊区出让地块则由四川金雁房地产开发有限公司（以下简称“金雁地产”）以2%的自持租赁住房面积比例、18512元/平方米的楼面价、溢价率48%拿下，刷新了上述闽系房企项目保持的纪录。

尽管金雁地产为四川本土房企，但这次却是其进入成都市场的首秀之作。公开信息显示，金雁地产隶属于四川金宇鼎盛集团，旗下拥有化工、塑胶、房地产、酒业、能源等多产业。此番拿地，也被外界视为“不惜代价”挺进成都楼市的中小房企。

首进成都的新面孔中，除了上述企业外，还有正荣与越秀。成都房管局信息显示，今年5月，正荣以溢价58.33%、7600元/平方米的价格拿下成都市近郊新都区地块；随后，以楼面价3880元/平方米竞得位于近郊青白江宗地，成都也成为其第17个进驻的城市。

据公开资料显示，国内前50强房地产企业中，已经逾40家将触角伸向成都。对此，四川大成市场研究部负责人陈亚琪表示，成都的后发优势还在不断显现。“近年来优质地块的相继入市和较为宽松的融资环境共同刺激了房企的拿地需求，导致部分地块竞争激烈。”

“老面孔”拿地放缓

与入蓉“新面孔”们形成对比的是，已在成都市场耕耘多年的开发商，其拿地步伐相对放缓。

记者梳理上半年成都土地出让信息了解到，国企央企参与土拍较为频繁，尤其是本地国资企业，如城投、轨交、交投等，居上半年新增土储量的前三位。

“之前成都一直主推TOD（以公共交通为导向的开发项目），出让地块设置门槛很多，最终也只有轨交等国企符合条件。”陈亚琪指出，作为成都地产界民营“老大哥”的蓝光发展、新希望地产等近期在土拍市场上鲜有足迹。

据悉，8月12日，蓝光发展以底价3970万元、楼面价4758元/平方米摘得广东省惠州市一宗商住地块。此前，又分别于绍兴、常州、玉环三个城市，合计土地出让价款为24.6亿元，土地面积合计约330.73亩。

蓝光发展相关负责人向记者解释，蓝光发展并没有放弃成都市场，而是在该区域土地储备还比较充裕。“尽管减少了土拍，但公司并没有减少其他的拿地方式，同时，2019年是我们全国化布局的重中之重，也需要抽出精力向外部扩张，推进公司战略。”

与蓝光发展类似，本着走出四川大本营、瞄准全国化思路的还有新希望地产。8月9日，新希望地产以总价6.45亿元竞得宁波市江北区让1宗宅地，楼面价9760元/平方米，溢价率60%。在克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》中，新希望地产以517.3亿元的拿地金额位列第28名，而新增土地也多集中在成都以外区域。

与此同时，进入成都多年的富力地产则发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》明确表示，2019年下半年的重点工作是“促销售、抓回款”，原则上暂停拿地工作。而有着在建“西南排名前列高楼”之称的成都绿地中心·蜀峰468项目也传出即将被绿地整体出售的消息。

绿地控股西南区域事业部相关负责人向记者证实，绿地468项目确有出售计划，但并非整体出售，“这是我们正常的商办项目出售模式。”

熟悉成都房地产市场的成都锦达文旅总经理马永林表示，不管是外地房企争相进入拿地，还是本地开发商向外延伸，都与企业本身的既定战略有关。“成都本身的吸附力较强，在产业、人口等多方面的聚集效应突出，后发优势明显，外地企业愿意用高地价换取进入门票，多是看中了成都的潜在发展空间，进而借进驻品牌效应来布局长线发展，项目利润可以由时间换取或其他方面补充。”

土地调控持续升级

随着高价地不断涌现，当地政府的调控手段也随着不断升温的行情持续加码。

6月27日，金雁地产拍出地王之际，成都“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的拍卖方式，时隔一年半后回归。

据悉，这类“熔断”机制诞生于2016年12月。进入2017年后，随着成都土地市场持续升温，相关部门先后出台了限价、抽签、竞商业物业自持比例、竞租赁住房比例等土拍规则以调控土地市场，甚至不再接受自然人报名参与竞买，禁止同一法人的2家或2家以上的企业参加同一宗土地竞买。当时，房企利用多家“马甲”公司报名参与土地竞拍增加中签率的方式不再可行。

但在2018年土地市场趋冷后，上述土地调控政策未再启用，直至今年“6·27”土拍。

7月31日，在上述广东房企参与的土地拍卖上，相关部门公布这一土拍不仅沿用“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的竞拍规则，还首次要求成品住宅比例100%，即现房销售。

公开信息显示，目前成都执行的是商品房预售制度，要求必须主体结构建造超过1/2才能领取预售证。而一旦要求现房销售，开放商所承载的资金回款压力将明显加大。

据悉，现房销售的方式一度在深圳、杭州、南京等地出现。2016年深圳曾推出排名前列现房销售的地块，由电建和金茂联合以82.89亿元的总价拿下深圳龙华地块，楼面价约5.68万元/平方米。但截至目前，现房销售仍未成为房地产主流。

“现房销售这个政策目的很简单，就是通过增加成本促使开发商理性拿地。”在长期跟踪研究房地产行业的西南财经大学经济学院教授刘璐看来，进入2019年后，成都土拍市场屡现地王，除了市场周期因素造成拿地高峰到来外，开出地块容积率越来越低、限价政策开始与拿地价格联动等因素也给开发商抛出了橄榄枝。

刘璐解释，具体到成都房地产市场，“现房销售”将和限购政策一样，与整个房地产走向相匹配，如果未来土地市场越来越热，土拍就会搭配更多比较苛刻的条件，包括现房销售，甚至这一条件会绑定在土拍里面，但若市场趋冷，则可能就会被取消。